商品房销售广告有关法律问题

　　一、不同阶段发布不同内容的广告

　　《房地产广告发布暂行规定》第四条：凡下列情况的房地产，不得发布广告：……(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;……。

　　第五条：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：……(五)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;……。

　　第六条：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：(一)开发企业名称;(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;(三)预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

　　从以上法律规定可知，预售商品房发布广告，应当在取得预售许可证以后;如果仅进行项目的形象宣传，没有具体销售信息的，可以在取得预售许可证以前。

　　二、未实现的细节要先告知

　　《暂行规定》第十一条：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　第十九条：房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

　　以上规定，对于开发商发布广告具有实践指导意见，很多业主在选购房屋前，主要参考的因素就是以上条件，在广告中明确是在规划中，那么，规划就存在变更的可能性和风险，如果届时无法实现，开发商也是明示过的，业主也不会提出开发商欺诈的问题，这样，相应减少纠纷或降低开发商的风险。

　　三、促销广告要严谨

　　《中华人民共和国广告法》第九条第二款规定：广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。

　　《中华人民共和国反不正当竞争法》第十三条规定：经营者不得从事下列有奖销售：(三)抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。第二十六条规定：经营者违反本法第十三条规定进行有奖销售的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上十万元以下的罚款。

　　四、商品房销售广告到底属于要约还是要约邀请

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。

　　《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一解释，可以说是要约邀请理论在司法实践中的突破。它符合法律要义和交易公平原则。

　　商品房销售广告和宣传资料，就其属性而言，它是一种要约邀请。因为，它是向不特定的人发出的售房信息，社会公众愿者上钩，想买房屋就可以向开发商发出购房要约。

　　但是，商品房不同于一般商品。一般商品，购买者见物起意，指物购买，注重的是商品本身的质量和造型。而商品房则不同，购买者不仅注重房屋本身的要素，还注重房屋所处的条件环境，是房屋及其周边条件的综合性指数。所以《解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料就所售房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，对合同的订立和房价确定发生重大影响的应视为要约。

　　《解释》中规定的要约邀请视为要约的限定条件有三：

　　第一，商品房销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

　　规划范围以内：所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、绿化等。

　　规划范围以外：生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等。

　　第二，说明和允诺具体确定。

　　具体确定的：小区绿化率达80%，规划区内有健身房、游泳池，每单元二部日本三菱原装电梯。

　　不具体确定的：超大面积绿地，小区健身设施齐全。

　　第三，广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。